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从中央到地方2011上半年楼市调控常态化

发布时间:2019-07-23 19:02:56 编辑:笔名

从中央到地方2011上半年 楼市调控常态化_河南

2011年,房地产市场在“新国八条”、“限购令”、“一房一价”、央行2次加息、6次上调存款准备金率等一些列“刀光剑影”的宏观调控中走过了半程。虽然不乏个别房企或项目幸运地规避了风险,而显得勇往直前,但多数房企还是感觉到了以往从未有过的艰难。因为这些坚决不放松的连环调控政策,招招都切中要害,足以将聚集在楼市的投机者甚至是部分改善需求者逐出局外。政策威力尽显,房价上涨的大趋势显然已经暂时偃旗息鼓了。

大连楼市在汹涌的调控中也没有免于受创,购房者观望情绪严重、成交量大幅下滑、地价“退烧”、土地市场起伏不定……成为了上半年大连楼市的经历主线。在2011年走过半程之际,让我们回顾并梳理一下上半年的楼市政策,以便读者回味并思考仍是未知数的下半年楼市走向。

政策名称:新国八条

发布时间:1月26日

关键词:三套停购、首付款不低于60%、加强税收征管、保障房、限房价

主要内容:1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,国务院要求进一步调控房地产市场,落实地方政府,各地要确定价格控制目标并向社会公布。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

影响力:★★★★☆

市场反应:在当时,“新国八条”可谓是严厉房地产调控政策。在大连房地产市场上,该政策一出也是“一石激起千层浪”,然而该政策更多的只是引起了观望和讨论,虽然新房和二手房的成交量都持续走低,但对房价并没有实质性的影响。即使在“新国八条”满月时,滨城楼盘也没有出现“抛售”的现象,且报盘价当时也没有明显的起伏。买卖双方更关注的是大连限购政策何时出台,细节怎么样。

NO.2

政策名称:大连版限购令

发布时间:3月1日

关键词:限购、限贷、限外

主要内容:3月1日晚,在各方的关注和热议中,大连“限购令”细则终于出台。从3月28日起,连版“限购令”正式执行:限购范围为市内四区和高新区,改善性购房可卖一买一;明确对已有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳1年以上(含1年)社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭,进行限购;第二套住房首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

影响力:★★★★★

市场反应:3月1日晚,大连限购令细则正式出台后,市场反馈可谓立竿见影。细则出台的一周时间内,楼市成交迸发,甚至出现日成交翻番的现象。仅此一周,大连市城七区(含高新园区不含开发区)整体成交1377套,环比上涨81%,成交面积130377.04平方米,环比上涨89%。此外,从各区域成交量走势看,金州、旅顺两区以爆炸性增长成为三月首周成交的主力,其中,金州成交量环比上涨161%,旅顺上涨464%,这主要是因为金州、旅顺外地客源较多,限购细则出台,此区域的外地客户在销售人员的“提醒”下抢在细则实施前抓紧时间置业。相比之下,那些不受限的楼市产品短时间内并没有显得比较吃香,关注度和销售量都基本平稳,都没有因为政策的“偏爱”而有所提升。年初的“新国八条”加上大连版限购令的连续出台,使得很多购房者对后市降价预期开始变得强烈,在心理影响上,限购令也是其他调控政策所不能比的。

NO.3

政策名称:商品房销售实行“一房一价”

发布时间:3月22日

关键词:明码标价

主要内容:5月1日起全国施行国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》。按《规定》,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;要明确公示代收代办收费和物业服务收费,不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外公示后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

5月12日,国家发展改革委办公厅又发布了关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知。要求各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对违反相关规定的要发现一起,查处一起,并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》,每套处5000元罚款。

影响力:★★☆☆☆

市场反应:商品房销售明码标价制真的出台,是对执行力的又一次严峻考验,该规定实施以来,执行的效果不明显,开发商规避一房一价可谓办法多多,且政策本身对很多细节并没有做出明确规定,有很多空子可钻,因此对此政策也并没有表现出多少担心。而“一房一价”所起到的作用是加重楼市的观望气氛,让购房者期待限购之后会有更有效的限价政策的来临。

NO.4

政策名称:大连房价调控目标

发布时间:3月31日

关键词:房价增速、GDP增幅

主要内容:3月31日,大连市公布2011年度新建住房价格控制目标。按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》要求,新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度,力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3~5个百分点。而我市今年计划地区生产总值增长15%,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长13%。

影响力:★★☆☆☆

市场反应:3月31日是房价调控目标公布的截止日期,大连出台了房价控制目标,虽然将城市居民人均可支配收入增幅作为参考目标,但却只提“价格指数”而不提房价回落。因此,并没有在购房者和开发商中引起多大的重视,在成交量和房价的变化中也并没有起到明显的作用。

NO.5

政策名称:房屋征收评估

发布时间:6月7日

关键词:动迁补偿、市场价格

主要内容:住建部于2011年6月7日再次发布了《国有土地上房屋征收评估办法》,《办法》确定了房屋征收补偿的评估办法,全文32条,在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中,对房屋价值的评估,已经不再综合政府定期发布的“指导价”,而是完全按照市场交易的价格,应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素,并以人民币为计价货币单位,精确到元。

影响力:★★☆☆☆

市场反应:国家出台这一办法的背景是过去动迁补偿的标准较低,国内一些地方政府追求拆迁速度,导致野蛮拆迁,激化矛盾。而2007年以来,大连地区的拆迁补偿标准明显开始提升,并逐步与周边房地产的市场价格接轨。现在大连市内的动迁补偿标准已经客观贴近市场价了,百姓的权益更有保障了。正因为大连在此方面的矛盾并没有十分突出,其政策的影响也就相对没有表现得广泛且强烈。

NO.6

政策名称:上半年央行2次加息、6次上调存款准备金率

加息时间:2月9日、4月6日上调

存款准备金率时间:1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日

主要内容:中国人民银行5日晚间宣布,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息后的利率。中国人民银行14日决定,从2011年6月20日起,将再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,本次上调后,大型金融机构存款准备金率将达21.5%,再创历史新高。按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算,本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。

影响力:★★★☆☆

市场反应:对于购房者来说,虽然每一次加息所带来直接影响都不大,但是持续的加息之后所带来累加效应却很深远。大部分人在刚刚购房的初期并未有太大的感觉,但是受到持续加息的影响,购房者发现月还款越来越多,而且还款压力也变得越来越大,因此对购房的行为产生了一定的限制作用。而2011年上半年,央行以每月一次的频率,连续6次上调存款准备金率,如此频繁的调升节奏历史罕见,这一金融政策也向购房者传递了一种信号,因此,加息和上调存款准备金率这两个金融政策对房地产市场的心理影响还是比较大的,它间接的限制了成交量的提升,从而抑制房价的上涨。 边琦

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